Mietrechtsreform: Deutschland reguliert – aber baut nicht

Neue Regeln für Indexmieten, Zeitmietverträge und möbliertes Wohnen: Mit einer Reform des Mietrechts will die Bundesjustizministerin die Position von Mieterinnen und Mietern stärken. Angesichts eines weiterhin angespannten Wohnungsmarktes und steigender Mieten, insbesondere in Ballungsräumen, soll die Gesetzesinitiative „bestehende Lücken“ im Mietrecht schließen und „für mehr Fairness“ sorgen. Die einzelnen Vorhaben sind nicht neu, sie sind Bestandteil des Koalitionsvertrages, doch die konkrete Ausgestaltung überrascht dann doch.

Das sieht der Gesetzentwurf vor

Ausweisen des Möbelzuschlags bei möbliertem Wohnen: In angespannten Wohnungsmärkten sollen Vermieter künftig ausweisen, welchen Zuschlag sie für Möbel verlangen – und zwar unaufgefordert und vor Vertragsabschluss. Erfolgt diese Angabe nicht, dürfen Mieter nur die Miete zahlen, die für unmöblierten Wohnraum zulässig wäre. Der Möbelzuschlag muss „angemessen“ sein und sich am Anschaffungswert sowie am Zustand der Einrichtung orientieren. Für vollständig möblierte Wohnungen ist eine Obergrenze vorgesehen: maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete.

Strengere Regeln für Kurzzeitmieten: Die Ausnahme von der Mietpreisbremse soll nur noch für Zeitmietverträge mit einer Laufzeit von bis zu sechs Monaten gelten. Zudem ist eine Befristung nur zulässig, wenn ein sachlicher Grund auf Seiten der Mieter vorliegt, etwa aus beruflichen Gründen. Befristetes Vermieten allein zur Umgehung der Mietpreisbremse soll damit unterbunden werden.

Deckel für Indexmieten: Bei Indexmietverträgen sollen Mieterhöhungen künftig begrenzt werden, konkret auf maximal 3,5 Prozent.

Schutz bei Zahlungsverzug: Mieter in finanziellen Schwierigkeiten sollen „entlastet“ werden. Wer in Zahlungsverzug gerät, kann eine ordentliche Kündigung einmalig abwenden, indem die rückständige Miete nachgezahlt wird.

Als einzige Entlastung für Vermieter sieht der Gesetzentwurf, die Anhebung der Wertgrenze für die Anwendung des vereinfachten Verfahrens zur Umlage von Modernisierungskosten von aktuell 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung vor. Vor dem Hintergrund der allgemeinen Baupreisentwicklung ist dies ein zumindest schwacher Trost. 

Wie sind die Maßnahmen zu werten? 

Viele Regelungen des vorliegenden Gesetzentwurfes sind zwar gut gemeint, aber wenig praxistauglich umgesetzt. Das zeigt sich zum Beispiel beim Möblierungszuschlag. Die vorgesehene Berechnung anhand von Anschaffungswert und individuellem Abnutzungsgrad dürfte schwer handhabbar sein und ist absolut konfliktanfällig, vom bürokratischen Aufwand einmal abgesehen. Auch die geplante Schonfristregelung bei Mietrückständen ist als problematisch zu betrachten. Ja, sie stärkt einen in finanzielle Not geratene Mieter, aber sie schwächt die Position des Eigentümers, und zwar massiv. Denn in ihrer Pauschalität bleibt das bisherige Zahlungsverhalten des Mieters unberücksichtigt – ein Umstand, der Zahlungsunwilligen und Missbrauch Tür und Tor öffnet. Zweifel entstehen aber auch bei der sozialen Treffsicherheit der Regulierung von Indexmieten. Indexmietverträge finden sich häufig im gehobenen Wohnungssegment. Soziale Härten entstehen dagegen oft in anderen Marktbereichen. Kurz gesagt: Eingriffe bei Indexmieten werden Investitionen in Neubau und Bestand weiter einbremsen – insbesondere in Zeiten hoher Bau- und Finanzierungskosten. 

Die Regulierung von Indexmieten mag politisch opportun sein, sie trifft aber ein System, das bislang kalkulierbar und nachvollziehbar war und als eines der letzten marktwirtschaftlichen Instrumente im Wohnungssektor funktioniert hat. In diese Kategorie fällt auch das Zeitwohnen. Zeitwohnen bedient eine klar umrissene Nachfrage: Projektarbeiter, Studierende, Pendler oder internationale Fachkräfte. Die pauschale Begrenzung auf nur sechs Monate ignoriert reale Lebens- und Arbeitsmodelle, vor allem aber bremst auch sie einen bislang funktionierenden Markt aus – um der Symbolik willen.

Worauf es eigentlich ankommt

Der entscheidende Punkt aber bleibt ungelöst: Wo bleibt die Offensive für den Wohnungsneubau? Der sogenannte Bauturbo hat sich in der Praxis als weitgehend wirkungslos erwiesen – in Fachkreisen spricht man längst vom „Genehmigungsturbo“. Auch der Gebäudetyp E, der kostengünstigeres Bauen mit einfacheren Standards rechtssicher erleichtern soll, lässt auf sich warten. Unklar ist zudem, wie die Politik das Verwaltungschaos in den Baubehörden endlich in den Griff bekommen will – Personalmangel, Überforderung, mangelnde Digitalisierung sind nur einige Stichworte. Ebenso fehlt eine Antwort darauf, wie Investoren angesichts steigender Zinsen und explodierender Baukosten entlastet werden sollen, damit Projekte überhaupt wieder wirtschaftlich werden. 

Fakt ist: Nicht immer mehr, sondern weniger Regulierung wird das Wohnungsproblem in Deutschland lösen.